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    樓市進(jìn)入新一輪“去庫存”階段?

    2024-05-10 10:30:26 來(lái)源:羊城晚報 瀏覽次數:

      “去庫存”正成為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。日前,中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議,分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作,在針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述中,會(huì )議強調,要持續防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。繼續堅持因城施策,壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任,切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權益。同時(shí),要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

      其中,“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”被業(yè)界視作樓市進(jìn)入到新一輪“去庫存”階段。當前,全國多地陸續推出住房“以舊換新”、公積金貸款新政、取消房貸利率下限,通過(guò)政策“三板斧”持續降低居民購房成本。與此同時(shí),優(yōu)化限購措施、完善供地結構、取消“公攤面積”計價(jià)等各種促進(jìn)住房消費的舉措在各地相繼發(fā)布,這一輪“去庫存”,有望促使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩健康發(fā)展。

      全國多地推出樓市新政促進(jìn)住房消費

      當前,全國多地的購房政策發(fā)生了眾多變化。其中,住房“以舊換新”,成為了各城市探索消化新房庫存的重要手段之一:4月23日,深圳市啟動(dòng)“換馨家”活動(dòng),參與活動(dòng)的房企聯(lián)合經(jīng)紀公司對換房人的舊房?jì)?yōu)先推售,居民售房款用于購買(mǎi)指定新房項目;蘇州相城區、鄭州、連云港等地也以另一種模式推動(dòng)住房“以舊換新”,國企平臺或開(kāi)發(fā)商直接收購舊房,售房款用于在相應項目購買(mǎi)新房;廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )亦在近日透露消息,正積極開(kāi)展摸查開(kāi)發(fā)商關(guān)于“以舊換新”的意向工作。根據中指研究院監測數據,截至5月6日,全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”,并預計2024年將有更多城市出臺配套政策,進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

      作為購房款的重要支出選項,住房公積金也是各地積極調整的政策手段。5月6日,武漢市放寬商貸的首套房認定標準、公積金貸款實(shí)行“認房不認首次貸”與貸款額度最高上浮20%。此前4月,北京、廣州、合肥、石家莊、惠州等多個(gè)城市均發(fā)布了公積金新政,直接降低購房人的購房成本。

      為減輕購房人償還房貸的壓力,各地還對房貸利率下限進(jìn)一步放寬。5月7日,河北省唐山、秦皇島、廊坊三市宣布階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據悉,4月以來(lái),已有福州、青島、南昌、濟寧、潮州、煙臺、汕尾等十余個(gè)城市宣布階段性取消首套房貸款利率下限,既包含三、四線(xiàn)城市,也有熱門(mén)二線(xiàn)城市。

      “總結今年二季度各地的購房政策情況,包括以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地頻率較高的三項政策,可以理解為二季度政策寬松的‘三板斧’,實(shí)實(shí)在在降低了購房成本和交易成本。”上海易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)分析表示。

      此外,以一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市為代表的優(yōu)化限購政策也接二連三地出爐。4月30日,北京市時(shí)隔13年再次優(yōu)化住房限購政策,核心內容是在現有限購政策基礎上,對該市“五環(huán)”外增加一套購房指標。5月6日,深圳分區優(yōu)化住房限購政策,在鹽田區、寶安區(不含新安街道、西鄉街道)、龍崗區等區購房,個(gè)人所得稅、社會(huì )保險的繳交年限要求由3年調整為1年。5月9日,杭州市全面取消住房限購,全市范圍內購買(mǎi)住房,不再審核購房資格,同時(shí),只要在杭州取得合法產(chǎn)權住房即可申請落戶(hù),不再受學(xué)歷等限制。

      嚴躍進(jìn)表示:“包括此前的成都、天津等地都陸續放松限購政策,說(shuō)明此舉有非常強的導向性,即限購政策放松或全面取消是后續政策的亮點(diǎn)。我們認為,無(wú)論從哪個(gè)城市來(lái)講,購房政策都是空前的寬松,將對各地5月份的市場(chǎng)交易產(chǎn)生較為積極的影響,提振市場(chǎng)情緒。”

      消化存量房產(chǎn)需統籌考慮一二手住房交易

      中共中央政治局會(huì )議指出,要統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。“這里的存量房產(chǎn),一般要理解為是二手房房源,而不是房企的一手房庫存。雖然從廣義上理解,兩者也都是存量房產(chǎn)的概念,但從狹義角度看,最近兩年房地產(chǎn)最重大的供求關(guān)系變化或熱點(diǎn)事件就是‘二手房掛牌激增’。”嚴躍進(jìn)談道,“背后折射出的就是‘不好賣(mài)’的問(wèn)題。”

      “當前,存量房已經(jīng)是市場(chǎng)主要供應了,因為二手房掛牌量、交易量都比新房大,而且二手房去化周期遠比新房要大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,“當務(wù)之急是給海量的二手房庫存泄洪。”

      據記者檢索,線(xiàn)上房產(chǎn)交易平臺鏈家顯示,截至5月9日中午,廣州二手房掛牌量約14.6萬(wàn)套,北京約14.3萬(wàn)套,上海約6.8萬(wàn)套,深圳約4.7萬(wàn)套,杭州約15.4萬(wàn)套。中指研究院統計數據顯示,2024年4月,百城一手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲0.27%,二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌,4月重點(diǎn)城市二手房周均成交同比下降12.0%,但表現仍好于一手房。

      “二手房?jì)r(jià)格下跌幅度比一手房大,已經(jīng)沖擊到一手房定價(jià)體系,具體來(lái)說(shuō)就是二手房?jì)r(jià)格下跌,導致一手房被迫跟著(zhù)降價(jià),價(jià)格下跌也導致開(kāi)發(fā)商不拿地、不開(kāi)工,因為一手房很難賣(mài)出去。”李宇嘉表示,“現在市場(chǎng)上剛需和改善的潛力都很大,剛需轉向二手房,改善主要在一手房,關(guān)鍵是要將二手房去庫存與一手房銷(xiāo)售對接起來(lái),這是穩定市場(chǎng)、穩定行業(yè)體量的關(guān)鍵。建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來(lái),央企和地方國企,收購市場(chǎng)上的存量二手房房源,再以較低的價(jià)格配售給剛需、保障房申購者,實(shí)現資金閉環(huán)。通過(guò)提高流通率穩定價(jià)格體系,傳導至一手房交易。”

      中指研究院分析人士也認為,統籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實(shí),包括政府平臺回購二手房作為保租房、回購房企未售新房作為保障房、盤(pán)活存量低效非住宅物業(yè)改為保租房等都可能是重要方向。

      供地計劃需與商品房去化周期相結合

      在中共中央政治局會(huì )議召開(kāi)的前一天,4月29日,自然資源部生成了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》),明確各地要按照“以人定房,以房定地”的原則,統籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應安排。

      “‘人房地’聯(lián)動(dòng)機制加快建立,未來(lái)人口規模大且人口增長(cháng)的城市,土地供應也將得到更多保障。”中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示,《通知》明確各地在供地計劃中要對保障性住房用地優(yōu)先安排、應保盡保,同時(shí)指出要統籌盤(pán)活各類(lèi)存量土地用于保障性住房建設,未來(lái)保障性住房建設或將通過(guò)兩種方式來(lái)實(shí)現,一是通過(guò)協(xié)議劃撥方式,新增保障性住房用地供應;二是通過(guò)盤(pán)活房企手中未開(kāi)工的閑置土地、企事業(yè)單位自有的閑置土地等方式,建設保障性住房。“優(yōu)先安排保障性住房供地,為保障房建設提供了土地保障,表明未來(lái)保障性住房建設節奏將加快,有利于加速構建‘市場(chǎng)+保障’住房體系,加速構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”

      值得關(guān)注的是,《通知》還對去化周期不同的各城市進(jìn)行分層要求,提出商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的,應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量,直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下;商品住宅去化周期在18個(gè)月(不含)-36個(gè)月之間的城市,要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則,動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。嚴格控制商品房去化周期超18個(gè)月的城市商品住宅用地供應,抑制存量住宅用地不合理增長(cháng)。

      當前,全國多地商品房去化壓力明顯。根據中指研究院數據,截至2024年3月,重點(diǎn)50城商品住宅可售面積出清周期超20個(gè)月,其中僅一線(xiàn)城市平均庫存出清周期低于18個(gè)月,個(gè)別二線(xiàn)城市出清周期處于合理水平。陳文靜表示,說(shuō)明當下市場(chǎng)環(huán)境下,多數城市新增住宅用地出讓計劃均需要結合存量盤(pán)活來(lái)執行。

      李宇嘉表示:“會(huì )議當中新的表述有一個(gè)前提條件,即結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待。也就是地方政府不能為了庫存化、為了新房開(kāi)發(fā)和賣(mài)地而理解存量和增量的統籌。統籌增量和存量,必須要針對有效房源,提升房屋的居住品質(zhì),地方政府要推動(dòng)存量房屋改造和公共配套補短板,推動(dòng)優(yōu)質(zhì)新房供應。”

      李宇嘉建議,一方面,對于廣義庫存(已供地未開(kāi)發(fā)+已開(kāi)工未批售+在售)消化周期高的城市或區域,暫停供地。另一方面,全面推進(jìn)二手房“以舊換新”,開(kāi)發(fā)商需把品質(zhì)好、性?xún)r(jià)比高的“好房源”拿出來(lái),不能把“以舊換新”當作去尾貨的機會(huì )。要讓“換新”的買(mǎi)家真正看到,要買(mǎi)的房子是能改善自己居住的好房子。“這個(gè)新期待,就是價(jià)格可負擔、區位好、配套好、品質(zhì)好的房源。”

      羊城晚報記者 徐煒倫

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    責任編輯:楊艷

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